新經濟里的房東們：WeWork聯合創(chuàng)始人亞當·紐曼和米格爾·麥克凱爾維把建筑轉化為其創(chuàng)業(yè)租戶的活力、癡迷和創(chuàng)造力
77歲的億萬富豪莫特·扎克曼（Mort Zuckerman）是波士頓地產公司（Boston Properties）的董事長，他在紐約、華盛頓和舊金山等城市掌管著196億美元（市值）的高檔寫字樓。2013年6月，他參觀了一家名叫WeWork的小型房地產公司。該公司由亞當·紐曼（Adam Neumann）和米格爾·麥克凱爾維（Miguel McKelvey）聯手創(chuàng)建。
那時34歲的紐曼曾是以色列海軍軍官，有一頭厚實的黑色長發(fā)。他在紐約蘇活區(qū)第二個WeWork辦公地點的電梯里遇見了扎克曼。后者回憶說，當時他心想：“沒想到啊沒想到。又一個進入辦公室租賃市場的新星?！奔~曼解釋了WeWork的商業(yè)模式：該公司用折扣價租下某寫字樓的一兩層，并將辦公場地劃分成許多小塊，然后每月向那些希望大家緊挨著辦公的初創(chuàng)企業(yè)和小公司收取會員費。
紐曼領著扎克曼穿過WeWork的3.8萬平方英尺辦公區(qū)域，那里密密麻麻分布著很小的寫字間，四周用玻璃圍住，里面擠滿了年輕的創(chuàng)意經濟從業(yè)人員?？Х乳g在歡樂時光到來時會變成杯觥交錯的地方，會議室里擺滿視頻會議設備，辦公室管理員微笑著接待來客、處理包裹、沖調免費咖啡和給激光打印機添加紙張?！拔覀兊牡却麊我呀浥诺搅藥讉€月之后?！奔~曼對他說。在2015年之前，這番熱鬧忙碌的景象將在7座城市的12個新辦公地點上演。
扎克曼被勾起了興趣。與那些跟波士頓地產公司簽約入駐公園大道寫字樓的租戶相比，很多WeWork會員的需求大為不同。這些初創(chuàng)企業(yè)需要彼此。他們互相依靠。他們想找到歸屬感?！皝啴敺浅Ｇ宄刂?，我們正身處新的文化中。”扎克曼說，“我已經在這個行業(yè)里干了很多年，天知道干了多久。我覺得WeWork的商業(yè)模式非常有創(chuàng)意，非常新穎?！保〝祿@示，扎克曼已經在這個行業(yè)里干了50多年）
扎克曼邀請紐曼共進午餐。然后又邀請了一次。到他們第四次見面時，他讓紐曼作出承諾，允許他以個人身份參與WeWork的下次融資。2015年，在距第一次參觀近兩年后，擁有20萬平方英尺辦公空間的WeWork將成為布魯克林海軍碼頭（Brooklyn Navy Yard）一棟寫字樓的主力租戶，而這棟耗資3億美元重建的寫字樓由波士頓地產公司與其他人共同所有。兩家公司還計劃在舊金山合作，以后或許還有波士頓。
此前，WeWork的兩位創(chuàng)始人對他們的故事三緘其口，并且要求投資人也守口如瓶。但現在不再保密了。在未來12個月里，該公司預計其會員數量將達到原來的三倍，從1.4萬名增加至4.6萬名，辦公地點將從現在的21個擴大到60個，而一年前只有9個。四年前，WeWork在蘇活區(qū)開設了第一個辦公地點，面積只有3,000平方英尺，而且地板嘎吱作響，墻壁由兩位創(chuàng)始人自己動手粉刷。如今，WeWork是紐約增長速度最快的新辦公空間承租人，明年將成為美國增長速度最快的新辦公空間承租人，因為該公司將把業(yè)務擴大到奧斯汀和芝加哥等城市，更別說倫敦、阿姆斯特丹和特拉維夫。
今年，WeWork將實現大約1.5億美元的營收，營業(yè)利潤率達到30%。目前的發(fā)展計劃將使明年的營收增加到4億多美元。今年2月，該公司（秘密）進行了一輪大規(guī)模融資，由摩根大通（JPMorgan）領投，哈佛公司（Harvard Corp）、扎克曼和標桿資本（Benchmark）跟投。這輪融資對WeWork的估值為15億美元。兩位創(chuàng)始人預計，他們將在明年再進行一輪融資，公司估值可以輕松突破60億美元。若真是如此，各自擁有20%股份的紐曼和麥克凱爾維將成為賬面上的億萬富豪。
在蓬勃發(fā)展的聯合辦公市場上，WeWork目前處于領先地位。專門跟蹤聯合辦公趨勢的Deskmag網站表示，現在全球共有約5,900個聯合辦公地點，而五年前只有300個。那時，在這類場所辦公的人不到1萬，但如今接近26萬人。細分市場開始出現：Grind主要面向有多次創(chuàng)業(yè)經驗的創(chuàng)業(yè)者和資深的專業(yè)人士；Hera Hub在加州經營著3個辦公地點，只向女性創(chuàng)業(yè)者開放?！叭藗兿Ｍk公室別那么枯燥乏味。”Breather首席執(zhí)行官朱利安·史密斯（Julien Smith）說。Breather是將靈活辦公空間發(fā)揮到極致的初創(chuàng)公司，向常常奔波在外的會員提供以小時為單位的私人辦公室租賃服務。
WeWork的會員們坦承，該公司的每平方英尺租金高得驚人：一張辦公桌的月租為350美元，一間64平方英尺辦公室的租金為每人650美元。但當WeWork在倫敦紹森德（South End）開設最新的辦公地點時，剛一開始就租出去了80%，而其他的寫字樓需要幾個月才能達到這么高的出租率。原因在于，如果把安保、前臺、寬帶、打印等服務考慮在內，WeWork會員每月可以節(jié)約幾百美元，而且少了很多煩心事。
但真正的好處是周圍有其他的人。在WeWork辦公的人可以在每周的百吉餅和含羞草聚會上進行社交活動，或許能夠找到軟件開發(fā)人員為他們編寫應用程序。會員可以在非正式的演示日推介他們的創(chuàng)意，并從Wieden+Kennedy廣告公司等自愿效勞的外部合作伙伴那里得到免費的建議。會員愿意的話，可以達成口頭協議并推薦工作機會。
“與這里相比，其他的辦公場所令人壓抑。”Neon的尼科爾·哈爾米（Nicole Halmi）說。Neon是圖片選擇平臺，位于舊金山田德隆區(qū)（Tenderloin）的WeWork辦公點?！稗k公室的舊模式已死?！倍嗄陝?chuàng)業(yè)者加里·孟德爾（Gary Mendel）說。加里的Yopine位于華盛頓特區(qū)的WeWork辦公點，那里是由沃登面包（Wonder Bread）工廠改造而成。
Facebook、谷歌（Google）和其他硅谷公司多年前就開始讓所有人在一個龐大的房間里辦公。大企業(yè)也紛紛進駐WeWork。例如百事可樂（PepsiCo）就在2011年把幾名員工派往SoHo區(qū)的WeWork辦公點，他們認識到這些員工可以向規(guī)模較小的WeWork會員公司提供建議。“必須有人致力于開創(chuàng)更廣闊的圖景?！丙溈藙P爾維說。
市政府意識到這類辦公場所對當地經濟大有裨益，于是竭盡所能地向WeWork示好。在舊金山，市長李孟賢（Ed Lee）改變了警方的巡邏路線，并且在破敗的田德隆區(qū)設立了一個警區(qū)前哨站，以保障WeWork會員的安全。芝加哥市長拉姆·伊曼紐爾（Rahm Emanuel）親自向紐曼闡述該市尚未公布的新自行車道修建計劃和有利于初創(chuàng)企業(yè)的其他項目，以便說服WeWork在芝加哥西環(huán)（West Loop）地區(qū)開設辦公點。波士頓新任市長馬丁·沃爾什（Martin J. Walsh）把新的WeWork辦公場所作為他上任后最初幾次公開演講的地點之一?！皩χゼ痈缍?，創(chuàng)意經濟在某種程度上還是個新鮮事物。隨著越來越多的人領會WeWork的那種想法，更多的人將會對創(chuàng)業(yè)產生興趣。”沃爾什說。
“WeWork雙管齊下?！痹龑acebook、阿里巴巴和通用汽車（General Motors）上市的著名投資人和摩根大通（JPMorgan Chase）副董事長小詹姆斯·李（James B. Lee Jr.）說，“機構擁有辦公空間可供年輕創(chuàng)業(yè)者使用，但他們想創(chuàng)建自己的公司，開辟自己的道路。WeWork不僅向他們提供辦公場地，還對他們說，‘我們希望你到這里來，我們將幫助你，造就你?！?
紐曼和麥克凱爾維仍然堅持面試每一位新員工，確保他們不會把WeWork視為普通意義上的房地產公司。坦白說，兩人都對“我們”的力量深信不疑，甚至到了狂熱的程度。他們雖然在相隔萬里的地方長大，但都曾在不同形式的大集體里生活過，都沒有父親在身邊。紐曼生長在以色列單親母親家庭，媽媽是醫(yī)生。他的母親擔任印第安納波利斯一間醫(yī)院的住院醫(yī)師時，他用了兩年的童年時光學習英語。后來，他們回到以色列，搬到加沙地帶附近的尼里姆農莊（Kibbutz Nirim）。在那里，所有的兒童都居住在集體宿舍里，與父母分開。紐曼和妹妹艾迪在這個集體中過得并不愉快，因為農莊里的大家族兒童在幾個月的時間里都回避紐曼一家?！澳鞘俏乙簧屑尤脒^的最不友善的團體。”他說。
紐曼患有嚴重的誦讀困難癥，不喜歡看書學習。作為帆板運動的高手和違禁課外活動的帶頭者，他逐漸被孩子們接納。紐曼說，到了強制服兵役的年齡時，他是最晚報考海軍軍官學校的人之一。在幾千名考生中，很多都曾接受了幾周的選拔營訓練。在執(zhí)行團隊建設任務時，紐曼開始掌管大權。海軍軍官學校錄取了600名考生，他是最后被叫到名字的幾個人之一。他以第三名畢業(yè)，服役五年后離開海軍。
麥克凱爾維在俄勒岡州尤金市（Eugene）一個由五位母親組成的集體里長大，這個集體里還有其他五個孩子。盡管只是靠打理花園和領取救濟食品為生，但他們過得很快樂。含有違禁人工化學品的果珍飲料是特別的圣誕大餐?！澳菚r，我們很貧困，但我們絲毫沒有這種感覺?！丙溈藙P爾維在該集體里的“姐妹”奇亞·奧基夫（Chia O'Keefe）說。奇亞是WeWork的早期員工，現在是創(chuàng)新主管。
麥克凱爾維是個有天分的學生，但學習很容易令他感到厭煩。那時，他的家鄉(xiāng)經濟蕭條，他喜歡想辦法使那些空置的臨街店面和關閉的樓房煥發(fā)生機。他特別喜歡Lazar's Bazar，這家小店仍然還在經營，向過往行人出售雜貨。麥克凱爾維存了幾周的零花錢，最后花7美元買了一條絲質的窄領帶?！澳鞘巧鲜兰o80年代?！彼柭柤缯f道。
在俄勒岡大學打籃球并獲得建筑學學位后，他在上世紀90年代投身互聯網熱潮，創(chuàng)建了一家把日語和英語筆友聯系起來的網站。后來，他在布魯克林的一家建筑公司里找到了一份工作。
與此同時，紐曼的妹妹艾迪贏得以色列青少年小姐（Miss Teen Israel）頭銜，于是前往紐約市開展她的模特生涯。紐曼也跟著妹妹來到紐約。在接下來的五年時間里，他住在妹妹的公寓，一邊在巴魯克學院讀商業(yè)課程，一邊管理妹妹的六位數收入。紐曼進行了幾次創(chuàng)業(yè)嘗試，包括出售帶有護膝墊的嬰兒連體衣（以慘敗告終）。他的Egg Baby較為成功，這是一家銷售高檔嬰兒服裝的網店。
麥克凱爾維和紐曼在一次聚會上成為了朋友。紐曼請麥克凱爾維設計他的新辦公室。麥克凱爾維勸他把辦公室搬到布魯克林的丹波（Dumbo）地區(qū)。2008年1月，他們第一次產生了靠出租共享辦公空間來賺錢的想法。當時，紐曼將其辦公室的一角出租給他在Craigslist網站上找到的租客，以便分擔租金。幾周后，紐曼的房東約書亞·古特曼（Joshua Guttman）把紐曼帶到他在這條街上剛剛買下的一棟空樓，每層有5,000平方英尺，他準備按每平方英尺1美元的價格收取租金。紐曼說：“我有個更好的主意。把其中一層交給我。我會把它劃分成15個辦公間，每個收取1,000美元，這樣每個月就能掙到1.5萬美元。你拿走7,500美元，向接待員支付2,500，剩下的歸我?！?
那天下午，紐曼把上述想法告訴了麥克凱爾維。第二天早晨，熬了一夜的麥克凱爾維再次現身，帶來了場地名、場地標志和一個可以運作的網站。那處辦公場地被命名為Green Desk，注重環(huán)保，提供免費的咖啡和Seventh Generation公司的清潔劑。麥克凱爾維說：“在我們看來，其他的辦公場所顯然不怎么好，很差勁?！惫盘芈詈笸饬怂麄兊南敕?，但是提出了一個條件：每層樓都按照那種模式來經營，這樣在經營上能夠節(jié)省更多的成本。
在Green Desk逐漸成型的過程中，紐曼繼續(xù)經營Egg Baby。麥克凱爾維辭去工作，在紐曼的妻子、電影制作人麗貝卡·帕特洛·紐曼（Rebekah Paltrow Neumann，她是女演員格溫妮絲·帕特洛的堂妹）的幫助下翻新了那棟樓。周末時，他驅車前往宜家（IKEA），將厚木板裝上他從Zipcar租來的汽車。這些厚木板被用來制作辦公桌。2008年，在他們的首個進場期限臨近之際，經濟危機發(fā)生了。古特曼對他們說，這下全完了。“他說，‘我不是對你們發(fā)火，但這個生意將會失敗。在經濟衰退時，人們不會租辦公室?！奔~曼說。
